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买二手房常见的3大风险 买房一定要注意防范

2016.10.17

  在房产交易中,二手房买卖比较常见,纠纷也最多。本期主要列举了二手房交易常见的三大风险:产权问题、资金风险、房屋本身的风险等,供大家买房参考。


    一、产权风险


    1、产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人


  如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。


  无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指,年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。


    2、卖房人并非房屋的产权所有者


  拿着卖房人的房本、身份证,去到建委核实,以确认卖房人是否为房产的持有人。


    3、房屋为2人或多人共有,其他共有人不同意出售房屋


  卖家要卖房,需要征得其共有人的同意才行,最简单的就是看房产证上有几个人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。另外,要注意卖房人的婚姻状况,如果是已婚,即使只写了一个人的名字,但在卖房委托书上,最好要求写上夫妻双方的名字,以避免纠纷。现实生活中,很多人卖房后,发现房价暴涨,反悔了,并以只写了一方的姓名、另一方不同意为由,要求撤销合同。


    4、房屋被保全、查封、抵押


  司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。买房的时候,要事先去到相关部门查询清楚,并要注意签约时的风险控制,在合同中约定好,如若存在被保全、查封、抵押的情况,经纪公司应当承担先行赔付的责任。


    5、弄清土地权属是40年、50年还是70年


  了解该二手房的土地使用类型,是商业用地、工业用地,还是住宅用地。不同类型的用地,其产权年限都不一样。另外,土地还分为国家所有和集体所有,一般集体所有的土地,为小产权房。这里,特别要说明一点的是,在2016年也就是今年的3月份,出现了一批土地使用年限到期的房子,这些房子在拿地之初,规定的土地使用年限为20年、30年不等。买房的时候,要问清楚具体的产权年限,同时计算下剩余的土地使用年限。


    6、是否为合同房


  合同房,简单的说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。没有房产证的房子,是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的,只是暂时未取得;而有些则是因为开发商五证不全而无法顺利办理。买房的时候,一定要注意问是否取得了房产证,这样才能明确房屋的土地性质、了解房屋有哪些共有人,避免不必要的纠纷。


    7、特殊房屋,不符合转让条件


  经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。已购公房、回迁房、军产房、限价房、央产房等,在转让时,也有限制条件。如果购买的是这类房产,就一定要了解其是否符合转让条件。


    二、资金风险


    1、卖家拿买家的钱还房贷


  二手房要结清贷款了才能出售,很多卖家一时筹集不到那么多钱,就想要拿买家的首付去还清这个贷款。买家一定不要同意,因为你不确定卖家把这个钱拿去干嘛了。让卖家自己想办法偿还这部分贷款,另外,中介也可以提供这方面的金融服务。


    2、房屋水电费未结清


  很多卖房人其物业费、水电费、燃气费等费用未结清,导致在过户后,这个费用需要由买家来偿还。


    3、交了定金或首付,联系不上卖房人


  二手房交易中,一旦买房人不给卖房人钱,则无法过户;买房人给了卖房人钱,万一被坑,也不能过户。没有过户,这房子就不是你的。很多人交了定金或首付,卖房人就失踪了,联系不上了,因此买二手房时一定要通过资金监管,这样有保障一点。


    4、付款方式模糊


  买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明,或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。


    三、房屋本身的风险


  不管是买新房还是二手房,质量问题始终是大家都非常关注的一个点。买二手房,要注意看房屋的质量好坏,房屋有无开裂、渗水漏水、是否存在严重的结构问题和安全隐患等。另外,很多人买二手房,最怕买到凶宅了,可以通过购买前的调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面,来避免风险。


  买二手房的交易流程比较复杂,且各种风险也比较大。买房前,一定要对房屋的基本状况进行审查,比如房屋的产权、整体环境、质量、面积、落户情况和价格等,在签约交付后一定要及时办理过户。


  补充一点:买二手房,注意该房屋是否有租户,租期是多长时间,因为买卖不破租赁,承租人在同等情况下,具有优先购买权。另外,有些人在买二手房的时候遇到过这样的问题,卖家过户后,要求再住2个月,因为卖家新买的二手房,要等到2个月后才能交付使用。这个时候,如果过户了还有租户或者卖家住的,就一定要在签约的时候,将各种可能的风险写进去。比如,租户或者卖家到期后不愿意搬走、其破环了房屋内的主体结构或家具电器。这种种风险,由谁承担,该如何处理,一定要约定好,让自己买到放心、无纠纷的二手房。


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