首页 > 投资有道 > 理财课堂 > 借贷知识 >  限购之后中国房价到底怎么变 这回终于清楚了!

限购之后中国房价到底怎么变 这回终于清楚了!

2016.10.17

  随着各大城市限购政策的相继出台,市场上一些房价暴跌,成交量骤降的新闻也愈发不绝于耳,楼市似乎提前进入了寒冬。所以现在对于购房者而言,唯一的疑问就是,在大规模限购之后,房价究竟会怎么变动呢?


  其实在谈房价变动之前,我们可以参考一下过去的变化,众所周知房价快速上涨始于2004年,2004年房上行的走势一直持续到2008年,才被全球金融危机打断;之后几个月出现了下行的走势。但很快就在2009年下半年之后重拾涨势,并且涨幅迅速扩大;2010年二季度之后,涨势受到一定抑制,于2011年四季度之后出现普遍环比下跌,但总体上仍维持上涨态势;2012年底,房价走势反转再次发生,并在2013年演变为暴涨,北上广深新房价格同比涨幅一度超过20%;2014年5月之后又转变为普遍环比下跌,直到2015年,受到年内连续五次降息及市场需求扩大的影响,房价上涨势头持续到现在。



  所以结合过往趋势来看,房价的升降存在一定的周期规律,而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2004年以来,国内的房价几乎一直保持上涨趋势,而每隔三年左右会出现一次向下调整(08年9月、11年9月、14年5月),但调整幅度不大。


  本轮中国楼市调控加码,不禁让人联想到的是在2010年5月以后各大城市首次颁布限购令的时期,但当时也只是对房价形成了两个月的短期抑制,其实并没有真正扭转房价上涨趋势在限购令颁布一年多之后(2011年9月),房价才出现了真正意义上的回调,且当时还叠加了央行货币政策收紧、经济周期向下回落等因素的影响。


  不过需要注意的是,本次楼市的大规模调整已来到2016年的四季度,而结合以往经验看,每年的一季度恰逢两会,正是政策出台的高发期,再加上近来央行行长频频对外表示,中央高度重视房价,所以中国房价的拐点很可能会在2017年第一季度发生。同时,结合房价升降周期来看,在大规模限购之后,房价普遍会面临涨幅放缓或下降的局面,所以在2017年一季度,中国很有可能会出现房价下降的情况。


  但是需要我们注意的是,受因城施策的影响,对于各个城市而言,即便是都面临更为严格的限购政策,但房价的走势也会面临不同的状况。


  一线城市


  一线城市房价是全国城市房价风向标,在政府看来,如果任由一线城市房价无节制的上涨肯定是行不通的,所以,实施限购政策,稳定房价,因此楼市一时半会儿没有危险。


  但是,限购不是为了拉住房价,不也是为了压制房价,而是为了冰冻房价,防止出现楼市崩盘的现象。不过,冰冻任何东西,时间久了,都会出现松动的迹象。


  以北京为例,从北京过去五年来的房价数据走势我们可以看出,北京房价存在三个明显的下降节点,分别是2010年中旬,2012年初及2014年第三季度,而这几个时间节点正是北京颁布限购政策的时候,例如2011年2月16日北京市建委提出调控北京楼市的15条措施,简称京十五条;2014年10月,北京市住建委强调限购令不会松绑,更不会取消,房地产限购政策现阶段仍将继续执行。



  换句话说,每逢遇到房产限购政策或者是限购政策加强的时候,北京房价都会出现明显的下滑,相信这一次也不会例外。


  可另一方面,在房价下降之后,北京的房价不约而同的迎来了明显的反弹,也就是说,随着未来政策的效力减弱,一线城市的房价在小幅下跌之后将迎来更为强势的反弹。


  究其原因,一线城市拥有庞大的人口基础,而众多的人口推高了住房需求,虽然限购政策在短期内压制了需求,但随着时间的推移,被压制的需求将在一定时间内大量入市,所以需求的爆发,必将再次推高房价。


  二线城市


  从本次限购的城市我们可以发现,二线城市多是一些省会城市或者是区域重点城市,虽然城市数量多,但对比上一轮的限购政策来看,本次楼市限购力度并不大。



  以领涨本轮二线城市房价的南京为例,从数据上我们可以看到,适逢房价限购政策节点的时候,南京房价均出现了明显的下降,但随之而来的反弹迹象比一线城市还要明显。这反映出,一线城市尤其是南京所邻近的上海,在新政出台后市场会出现明显降温迹象,而二线城市由于限购政策较一线城市更为宽松,肯定会吸引市场的注意,凭借相对宽松的购房政策,二线城市的购房需求得以不断释放,再加上二线城市的库存量经过此轮楼市暴涨后已所剩无几,所以未来的住房需求和价格仍将持续上升。


  如果从房价着手略显单薄,我们再来看看需求。



  根据资料,全面限购是国务院在2010年4月出台的新国十条开始,而南京市是从2011年2月开始出台限购细则,到2014年9月全面结束限购。


  从2011年2月限购开始后,南京房价出现了持续一年的调整,然后出现大幅反弹,到2013年底再次进入调整,直到2014年限购取消。


  可以看出,限购对南京房价的影响的确偏负面,从2011年到2014年跨度4年,其中2011年和2014年两年是调整的,2012和2013年两年是反弹的。


  可是这个影响也很难说就一定是限购造成的,所以,从南京这个案例来分析,限购对成交量和房价有一定相关性,但很明显,参考意义不大。用一句白话就是说,限购影响不了楼市趋势。


  这是因为,限购只是限制住了人们的买房需求,当限购政策开始对市场产生影响时,一部分的需求被抑制住了,需求减少,房价自然就降下来了,所以这也就让人们产生了限购有抑制房价增长的作用,但长期来看,对一个城市房价涨跌起涨决定作用还是人口和需求。


  在本轮限购的二线城市中,并不是所有的城市未来预期都会向好发展,这其中,诸如南京、杭州、厦门等沿海经济发达的城市,后市房价在限购之后仍将看涨,因为这些地区持续不断地吸引人口流入,有着强大的需求作为支撑。


  但是,对于诸如合肥、郑州、南昌等城市来说,其所在省份本身就是人口流出大省,流入到本省省会的人口自然也会相应的减少,需求也会降低;同时,这些城市相较南京、杭州、厦门等城市缺乏明显的竞争力,并不足以吸引大量的人口回流,再加上这轮上房价上涨本身就是由于大量外来资金所引发,一旦发生资金撤离,这些城市的房价难免会出现下滑。


  三四线城市


  从三线城市的限购名单上我们可以发现,无论是无锡、昆山还是东莞、佛山均邻近一先城市,也就是说三四线城市之所以限购,是由于一线城市过于严厉的限购政策造成需求外溢所导致的。但这种情况并不普遍,毕竟我国的一线城市仅有北上广深。


  不过需要注意的是,随着越来越多的二线城市重启限购,那些邻近二线城市的三四城市或许也将迎来新一轮房价上涨的局面。


  比如在2010年,彼时,房价排名第一的是杭州,由于杭州房价过高,使得浙江省内其他城市纷纷受益,从2010年全国房价排行榜的数据来看,除杭州外,排名前20的城市,还有五个城市来自浙江,其中温州、宁波等城市甚至超过了广州和深圳。



  但是在大规模限购之后,三四城市的房价将来到一个岔路口。


  一种情况是,受大城市限购后需求外溢的影响,部分三四线城市可能迎来一波新的房价上涨。


  另一种情况则恰恰相反,限购是一个信号,有下调心理预期的作用,会有部分购房者认为此轮限购政策的颁布将会是国家收紧楼市政策的一个信号,进而推迟入市时间甚至是放弃买房,这样一来市场需求萎缩,将使大城市周边的房价出现断崖式的下跌。


  到底是涨还是跌,取决于资金有没有新的投资去向,A股、港股、美元还是黄金期货?让我们拭目以待。


热门动态