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父母房产过户给子女 哪一种方式最靠谱?

2016.10.09

  赠与、继承和买卖,哪种过户方式最靠谱?三种方式各有利弊和风险,建议读者根据家庭实际情况选择最适合的方式。


  在中国,父母的房子理所应当是留给子女的。然而,将房产过户给子女不是像送给其礼物一样简单,需要一定的法律程序。一般来说,房产过户有继承、买卖和赠与三种方式。这三种方式分别面临着不同的法律风险和操作流程,并且需要缴纳的费用也各有差别。究竟哪一种方式最靠谱呢?


  为方便计算,小编以二线城市西安的一套面积90平方米、目前市值135万、房产证满5年的住房为例为您解答。


  房产不是想送就能送


  自己的房子送给子女还要收费吗?答案是肯定的。采取这种方式首先需要房产的赠与人与受赠人之间订立一份房屋赠与书。然后,赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证,于房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。最后,到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。直系亲属间的赠与只需要缴纳公证费、契税和交易服务费,提供直系亲属证明可以免征营业税和个人所得税。在此需注意,经济适用房不能做赠与。


  赠与过户操作起来比较简单,如果房产用于子女自己居住或出租,可以采取这种过户方式;但如果今后有出售房屋的打算,赠与就不太划算了,因为赠与的房产交易时将产生20%的个人所得税。


  房产赠与税费一览


  项目税率计算费用


  赠与公证费按受益额的1%收取 13500元


  契税成交价*3% 40500元


  交易服务费 4元/平方米 360元


  总计 13500+40500+360=54360元


  继承也是不错的选择


  继承也可以达到房屋过户的效果。一般来说,子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴契税,只需支付公证费和工本费。一套135万元的住房,子女继承需缴纳34005元的税费,比起赠与过户省下一万多元。


  事实上,继承过户是遗产人去世后才可以进行的,如果遗产人生前未曾留下遗嘱,那么则由法律界定。如果继承人众多,要过户到其中一个人名下,其他子女必须申明放弃遗产才可执行遗产过户。而且,父母过世后办理继承房屋比较复杂,并且再次交易也会产生20%的个人所得税。


  房产继承税费一览


  项目税率计算费用


  继承权公证费按评估价的2%收取,最低收费200元 27000元


  评估费用估价*0.5% 6750元


  合同印花税 150 150元


  登记费 100 100元


  权证印花税 5 5元


  总计 27000+6750+150+100+5=34005元


  买卖过户也可以省下不少


  很多人都难以想象,父母过户给子女竟然可以通过买卖的方式。房子具体的成交价自行填报后提请财政局审批。一般地,人们总是希望交易价格越低越好,但如果填报的金额低得离谱,就会被财政局驳回。所以只要估价基本符合市场行情,一般都会通过审批的。如此操作的好处是自己申报交易价格可以避免评估房产这个环节,无须支付数千元的房产评估费了。


  一番计算下来,父母通过买卖方式过户给子女,双方需要缴纳费用共计34725元,比传统赠与省下不少钱。此外,房屋再次出售时,子女通过买卖过户的房产无须缴纳20%的个人所得税。


  房屋买卖税费一览


  项目税率计算费用纳税义务人


  契税 1.5% 20250元买方


  个人所得税估值*1%(满5年) 13500元买方


  交易服务费 4元/平方米 360元买卖双方


  合同印花税 150 150元买方


  登记费 100 100元买方


  权证印花税 5 5元买方


  总计 20250+13500+360*2+150+100+5=34725元


  这里需要注意的是,最划算是指交易费用,并未将买房的钱计算在内。由于中国父母一般将自己钱都留给子女,所以在此没有将房价的成本算入在内。严格计算的话,加上房子的购买费用,买卖过户的费用远远超过上述两种方式。


  赠与、继承和买卖三种方式各有利弊和风险,除了考虑交易费用,由于再次出售赠与和继承的房产将面临高达20%的个人所得税,所以房屋日后用途也不能忽略,读者可以根据具体家庭情况选择最适合的过户方式。

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