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房贷月供选等额本息还是等额本金有讲究

2016.10.09

  今年以来,一、二线城市的房地产市场非常红火,人们对于房地产的投资也是热情高涨。可你知道吗,买房后的所谓“月供”的两种还贷方式“等额本息”和“等额本金”,他们的区别在哪?


  据财富管理机构嘉丰瑞德的理财师David介绍,区别在于,银行在为借款人计算房贷还款额的时候,一般是按月计息,而借款人所还的“月供”则是由两部分组成。一部分是本金,一部分是利息,两者相加,则正好是每月所还的月供金额。


  所谓的“等额本息”,就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变;而“等额本金”,就是每月的还款总额里,本金部分始终保持不变,利息则另外算。后者这块还款方式还款后,欠款的总额越少,则欠款的利息部分就越少。


  常常听到有这个提法,“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算,这种提法对吗?对此David指出,这种提法有较大的理解上的误区。


  举个例子:


  如果贷款100万,选择20年还清,年利率6.55%,则月利率为0.5458%。


  一、等额本金方式还款,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


  (1)第一个月还款利息为:100万*0.5458%=5458元,则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。


  (2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

  995833*0.5458%=5435.26元,则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元


  以此类推:


  最后,等额本金下20年共还款约166万元,共支付利息66万元。


  二、如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.55%,月利率0.5458%,则每月还款额(含本、息)为7485.2元。


  (1)第一个月计算出的利息同样为5458元,第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元;


  (2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2027.2=997972.8元,则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元,即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元


  以此类推:


  最后,等额本息下20年共还款约180万元,共支付利息80万元。


  其实,从还款上来看,等额本金下总的还款较少,但两者相差也不大。可这么理解,等额本金与等额本息还款方式相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。


  那么是否“等额本金”就有绝对的优势呢?其实不然,要看个人的实际情况来选择。因为从还款来看,“等额本金”的还款方式,前期归还的本金比较多,因此前期资金的支出压力较大。而等额本息则是前后一致。不过到后面,在通货膨胀下,你可能觉得还同样多的款,感觉的支出压力也不会那么大了。当然,这些都是在银行的还贷利率维持不变的情况下做的测算。


  在这种情况下,如果你前期资金不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。另外,“省下”的钱还可以进行其他的投资来赚取利息。比如拿固定收益类的稳利精选组合投资计划来说,一年8%的收益,同样一笔资金进行20年的复利投资的话,1元钱20年后可以变成4.66元,还是不错的,这样就更加高效的利用了资金。


  故买房月供选择什么样的还款方式,还需要根据自己的实际情况来定,并且理财师建议,在目前或在未来,你有资金富余的情况下,最好还要避免资金上的闲置,应同时进行其他投资来赚取收益,这样才是最为划算的理财方式。

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