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小房子如何快速换到大房子?

2016.10.09

  帮朋友做了个买房规划,分享给大家:如何小房快速换大房。

 

  今天的主人公是规划君的朋友,小美。小美有一个美好的愿望,想住上宽敞的大房子,因为小美今年刚生了一对可爱的双胞胎宝宝,小房子显然不够住了。小美现在住的房子是80平米的小两居,08年买的。当时总价才100万,现在已经疯狂涨到了500万。

  

  虽说现在这房价高的离谱,可是小美还是想换一套大房子。她看上了一套140平米的三居,市场价格700万。小美犯了难,首付按照30%计算,需要210万,去哪筹这么多钱?

  

  1.缺口到底有多大?


  其实小美完全不用太担心,规划君给你算算这笔账,只要计划的好,小房子轻松换到大房子!


  先说说小美的积蓄。小美和老公都是绝对的攒钱能手,用了8年的时间,攒了90万。仅从表面看,大房子首付需要210万,还有120万的缺口,其实不然。


  一开始就说了,小美其实是想拿小房子换大房子,那就先把小房子卖了!


  在买大房子之前,小美要提前做好一个很重要的工作:给小房子找买家。尤其要在成交价格、付款方式、付款周期方面敲定好,做到心里有数。


  假设买卖双方谈的差不多了,情况如下:


  首付款:30%,150万,这个钱立等可得。


  剩余款:70%,350万,买家找银行贷款,估计2个月左右能拿到。


  拿着150万首付款和自己存的90万,这就是240万,比大房子210万的首付还多了30万,这笔钱可以用于支付一些税费和中介费了。


  怎么样?大房子的首付完美解决了吧。


 

  2.“等等,规划君,房子卖了小美住哪啊?”


  “别着急,规划君有招!”


  接下来就说说住哪的问题。


  小房子已经卖了,新房子刚交了首付,一时半会住不了啊。


  规划君给小美出了个好主意!售后返租!


  买家虽说买了新房子,可是并不一定会马上入住。这个时候,可以和买家谈一下,能不能再把房子租给自己。一来买家可以收到几个月过渡期的房租,二来小美也省去了临时租房子搬家的麻烦,买卖双方都不吃亏。


  这样一来,小美的资金情况就变成了这样:


  存款:交了首付款后,存款清零,可是2个月之后收到小房子的剩余款350万


  现金流:每月房租7000,大房子每月2.6万的房贷


  接下来的问题就简单了。虽说每月有3.3万的固定支出,可是手握350万的巨款哦。等新房子可以入住了,7000块的房租钱就可以省了。如果每月2.6万的还贷有点吃力,可以适当的多还一些,把还款额降一降。


  


  3.换房计划成功!


  当然了,规划君的安排也不是绝对完美的:


  首先,小美要找到合适的买家,这样对方的首付钱就变成了你的首付钱。


  其次,要售后返租。如果买家实在不愿意,倒也可以提前找好短租的房子,不过就是增加了搬家的麻烦。


  最后呢,规划君还有一个小建议,想换一个大房子,总价自然很高,尽量贷够30年、采取等额本息还款法。像小美这种情况,490万的贷款,按照30年期、等额本息计算,每月要还2.6万;如果变成20年期、等额本金还款法,第1个月就需要还4万块了。


  虽说还贷时间长,总的利息支出多了,可是节省下来的资金可以用于投资哦。只要投资收益高于贷款利率,你就是划算的。

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